Пазарът на имоти влиза в нова фаза: Край на еуфорията и начало на баланс

След рекордната 2025 г. българският имотен пазар започва видимо да се охлажда. Данните за началото на 2026 г. показват ясна промяна в динамиката – повече предлагане, по-малко сделки и по-внимателни купувачи. Според експерти това не е сигнал за криза, а за преминаване към по-здравословен и балансиран пазар.

От рекорд към нормализация

През първото тримесечие на 2025 г. в София са отчетени 8588 сделки – най-високото ниво за последните 20 години. Успоредно с това ипотечното кредитиране също достигна пик.

Само година по-късно обаче тенденцията се обръща. Сделките намаляват с около 10%, докато предлагането нараства с над 25%, според Агенцията по вписванията. Удължава се и времето за сключване на сделки – ясен знак, че купувачите вече не действат импулсивно.

„Когато цените достигнат висок пик, купувачите започват да обмислят решенията си много по-внимателно. Вече не бързат да купуват на всяка цена, а анализират, сравняват и оглеждат пазара“, коментира пред bTV Гергана Бахчеванова, директор на брокерска агенция.

Бизнес, имоти, туризъм: Какви ползи ще донесе еврото за отношенията България – Гърция

По думите ѝ рязкото увеличение на офертите в началото на годината дава повече избор, но и прави процеса по-бавен: „Купувачът има повече опции и това логично удължава времето за вземане на решение.“

Един от ключовите фактори за охлаждането е т.нар. „ефект еврозона“. През 2025 г. много купувачи изпревариха събитията, очаквайки рязко поскъпване след приемането на еврото.

„Цените се покачиха предварително. Последното тримесечие на 2025 г. на практика изконсумира този ефект“, обяснява пред bTV Деян Василев, кредитен посредник.

Според него пазарът вече навлиза в ново равновесие:

„Сега виждаме по-балансирано съотношение между търсене и предлагане. Това е различна фаза – по-зряла и по-рационална.“

Повече кредити, въпреки по-малко сделки

Интересен парадокс е, че въпреки спада в броя на сделките, ипотечното кредитиране продължава да расте – с около 14% в началото на годината.

Това показва, че все по-голяма част от покупките се финансират с кредит, което е логично при по-високи цени на имотите.

„Изчерпаха се свободните средства, така наречените ‘пари в дюшеци’. Все повече сделки се реализират с ипотечен ресурс“, посочва Василев.

Ниските лихви (около 2,47%) и силната конкуренция между банките допълнително стимулират този процес.

Еуфория, пауза, изчакване - как решението за еврото пренарежда пазара на имоти в София

Купувачите стават по-взискателни

В условия на несигурност купувачите вече търсят не просто имот, а стойност.

Най-голям интерес има към:

• по-достъпни жилища

• имоти в добре развити квартали

• локации с добра инфраструктура и среда

„Хората търсят качество на живот – не само квадратни метри, а среда, инфраструктура и дори съседи“, отбелязват експертите.

Гаражите – скъпият „лукс“ на София

Докато пазарът на жилища се балансира, цените на гаражите остават изключително високи. В София те достигат между 50 000 и 100 000 евро, а в някои случаи и над тази граница.

Причините са ясни – хроничен недостиг на паркоместа и засилен интерес от инвеститори.

Експертите предупреждават за риска от прекомерно задлъжняване. Въпреки че банките допускат вноски до 50% от дохода, по-консервативният подход остава ключов.

Препоръката е ясна: месечната вноска да не надвишава 30% от доходите, особено в условия на икономическа несигурност.

Какво следва?

Очакванията на пазара не са за срив, а за стабилизиране:

• по-бавен ръст на цените (около 5%)

• по-дълъг период на баланс между търсене и предлагане

• по-рационално поведение на купувачите

„За реален спад на цените е необходимо много по-дълго и по-сериозно свиване на сделките“, подчертават специалистите.

След години на бърз растеж, секторът навлиза в по-устойчив етап, в който решенията ще се вземат не под натиск, а с анализ.

Най-важният съвет остава непроменен:

Купувайте с разум, а не с емоция.