Европейският парламент прие първия си доклад за жилищната криза в Европейския съюз.

С 367 гласа „за“ и 166 „против“, документът призовава за съвместни действия на ЕС за справяне с кризата и извеждане на гражданите от несигурни жилищни условия. Сред препоръките са намаляване на административните пречки, разширяване на строителния и иновационния сектор в блока и мобилизиране на по-големи инвестиции и фискална подкрепа.

След глобалната финансова криза от 2008 г. жилищният проблем се превърна в паневропейска социална извънредна ситуация, която значително се влоши след пандемията през 2020 г. Цените на жилищата са се повишили с 60,5% от 2015 г. насам, докато наемите са нараснали с 28%. През 2025 г. делът на собствениците сред хората на възраст между 24 и 35 години е намалял с 6% спрямо 2005 г., а един на всеки десет души не е в състояние да плаща наема си.

Липсата на достъпни жилища също така затруднява нормалното функциониране на единния пазар, подкопавайки икономическия растеж на Европа и отдавна заявената ѝ конкурентоспособност.

Планът на Европейската комисия за достъпни жилища е опит на ЕС да промени тази тенденция, пише Euronews. Чрез увеличаване на предлагането, мобилизиране на инвестиции и подпомагане на гражданите с незабавни механизми за подкрепа, планът насочва и подкрепя действията на държавите членки към по-достъпно жилищно настаняване.

През последните десетилетия се считаше, че имотният пазар е „проблем“ на националните и местни власти. Днес той обаче е фактор за възхода на крайната десница, а Брюксел има нужда от ефективни действия

Скъпи жилища, високи наеми – ЕС търси изход от лабиринта с имотите. Гърция има план

Цените на жилищата изпреварват ръста на доходите

Закупуването на собствен дом в големите европейски градове изисква доходи, които често се оказват непосилни спрямо настоящите нива на заплащане. Цените на имотите често надхвърлят 8–10 пъти годишния брутен доход, а в най-скъпите столици това съотношение достига над 12–15 години. Наемният пазар е не по-малко предизвикателен – в районите с високо търсене разходите за наем поглъщат между 30% и 40% от месечния бюджет, като при младите хора този процент става все по-висок.

„В много страни заплатите не са в крак с инфлацията. В същото време пазарът на недвижими имоти повиши цените с до 60% за 10 години. Това не е по вина на гражданите. Това е резултат от липса на публични политики, внимание и контрол“, заяви евродепутатът и председател на специалната комисия на Европейския парламент за жилищната криза Ирене Тинагли пред Euronews.

Жилищната криза е очевидна: младите хора напускат родителския дом все по-късно, предлагането на социални жилища е недостатъчно, пренаселеността остава проблем в много региони, а бездомността нараства в целия ЕС.

Според Евростат цените на жилищата са се увеличили с над 60% от 2015 г. насам. Те изпреварват ръста на доходите, докато наемите са се повишили с над 20%. Тенденцията варира в отделните държави. Цените са нараснали по-силно в части от Източна и Южна Европа, като Унгария, Португалия и Литва, докато страни като Финландия отчитат по-умерен ръст или дори лек спад. Градовете в Западна и Северна Европа остават сред най-скъпите.

Моделът е ясен: преди десетилетие притежаването на собствено жилище беше норма за около 70% от европейците. Днес този дял е спаднал до около 68%, докато делът на наемателите е нараснал до приблизително 32% – най-високото ниво от десетилетия.

Причините за кризата

Търсенето на жилища продължава да нараства, движено от урбанизацията, растежа на населението в градовете, вътрешната миграция в ЕС и увеличаването на броя на едночленните домакинства. Все повече хора се конкурират за ограничен жилищен фонд в едни и същи градски райони, докато предлагането не успява да навакса.

Високите цени на земята, нарастващите разходи за материали и труд, строгите регулации за застрояване и бавните административни процедури забавят строителството и ограничават обема му. Европейската инвестиционна банка посочва, че има недостиг от милиони жилища, а нивата на строителство са значително под необходимото всяка година.

Финансовите и пазарните фактори също играят роля. Между 2015 и 2022 г. периодът на изключително ниски лихвени проценти доведе до жилищен бум, като цените в ЕС се увеличиха с около 63,6%.

Нов доклад на институцията показва, че цените у нас са сред най-високите в Европа, но същевременно сме и сред първите по незаети жилища

ЕК: С 200% са поскъпнали жилищата в България за 10 години

Ситуацията се промени след юли 2022 г., когато Европейската централна банка започна да повишава лихвите – от 0% до 4% през септември 2023 г. Това направи ипотечните кредити по-трудно достъпни, като средните лихви за нови заеми почти се учетвориха спрямо нивата от 2021 г. Високите лихви правят покупката на жилище прекалено скъпа, което задържа хората по-дълго на пазара на наеми и допълнително повишава цените.

В някои градове като Мадрид и Барселона инвестиционното търсене също оказва натиск. През 2024 г. чуждестранните купувачи представляват 7% от сделките в Мадрид и 14,3% в Барселона. Институционални инвеститори и големи фондове са двигател на над 50% от общите инвестиции в недвижими имоти. Допълнителен фактор е и бумът на краткосрочните наеми, който намалява предлагането на дългосрочни жилища в туристически райони.

Натискът достига критична точка

Все повече хора избират да съжителстват, за да споделят разходите, което води до пренаселеност. Близо 48% от хората на възраст между 18 и 34 години живеят със съквартиранти, въпреки че над половината предпочитат да живеят сами. За да избегнат това, мнозина отлагат напускането на родителския дом.

Същите ограничения засягат и социалните жилища, които вече не изпълняват достатъчно добре ролята си на защитна мрежа. Предлагането не успява да отговори на търсенето, което води до дълги списъци на чакащи и ограничен достъп за домакинства с ниски и средни доходи.

Много градове ограничават достъпа само до най-уязвимите групи, което означава, че дори работещи домакинства, изтласкани от частния пазар, не могат да намерят достъпни алтернативи. В същото време значителна част от социалния жилищен фонд е остаряла и се нуждае от обновяване, особено за да отговаря на стандартите за енергийна ефективност.

Около 1,28% от населението на ЕС живее на улицата, в приюти или временно настаняване. Това е увеличение от 30% спрямо 2019 г. и 70% за последното десетилетие.

Все повече хора са изтласкани от пазара, така че проблемът вече не засяга само най-уязвимите, а все по-често и работещи хора и семейства, които не могат да си осигурят стабилно жилище. Недостигът на социални жилища и услуги за подкрепа затруднява намирането на дългосрочни решения за бездомните.

Пазарът е в недостиг на предлагане, а чуждестранните студенти са готови да плащат за скъпи наеми

Студентските жилища са новата златна мина за инвеститори в Испания

Многостепенно сътрудничество

Жилищната политика остава предимно национална компетентност, което означава, че действията на ЕС могат само да допълват националните политики. Държавите членки имат последната дума по отношение на наемите, моделите за социални жилища, правилата за застрояване, защитата на наемателите и данъчното облагане на имотите.

Според Елизабет Куипер, заместник-директор в Европейския политически център в Брюксел, Европа е подценявала мащаба на кризата през последните двадесет години, разглеждайки я като изцяло национален проблем.

Куипер предупреждава, че многостепенното сътрудничество, при което местните власти имат „по-силна роля и сигнализират решения към европейските политици“, е от ключово значение. Тя допълва, че жилищният въпрос трябва да се разглежда не само като проблем на социалната справедливост, но и като общеевропейски икономически проблем.

ЕС не може да наложи обща жилищна политика и да регулира пазара на жилища в целия съюз. Той обаче може косвено да влияе чрез финансиране и т.нар. „меки“ инструменти, като същевременно насочва и подкрепя националните действия.

Евродепутатът Борха Хименес Ларас, който е докладчик по темата, постави акцент върху принципа на субсидиарност: „Докладът насочва към конкретни действия на местно и регионално ниво [...]. Нашата роля е да съдействаме за намирането на изход, но крайната отговорност за решенията е в ръцете на самите държави членки.“

За периода 2021–2027 г. са мобилизирани над 53 милиарда евро, като се предвижда до 2030 г. общо 100 милиарда евро да бъдат вложени в проекти за енергийно обновяване. Основната финансова подкрепа идва по линия на Механизма за възстановяване и устойчивост, който отделя 15,1 милиарда евро за социални жилища, докато част от ресурса на InvestEU и Horizon Europe подкрепя изграждането на устойчиви и енергийно ефективни сгради.

Същевременно Фондът за справедлив преход насочва средства за борба с енергийната бедност, а при междинния преглед на кохезионните фондове за 2025 г. бяха удвоени ресурсите за по-достъпни жилища. Макар европейските директиви за енергийна ефективност да не увеличават директно броя на новите сгради, те правят обитаването им по-евтино чрез значително намаляване на разходите за енергия.

Европейският парламент предлага нови приоритети за достъпни жилища, а Национално сдружение Недвижими имоти приветства насочените инвестиции към социалната и икономическата стабилност

ЕС готви нова стратегия за жилищната криза - какви може да са ползите за имотния пазар у нас

Опитите на Европа да реши проблема

Въпреки липсата на пряка компетентност в жилищната политика, от края на 2024 г. ЕС активно адресира кризата чрез обвързването ѝ със зеления преход. Основният стълб е Европейският план за достъпни жилища (2025 г.), който се фокусира върху увеличаване на предлагането, привличане на инвестиции и защита на уязвимите групи. Планът е подкрепен от облекчени правила за държавна помощ и пакета „Енергия за гражданите“ за борба с енергийната бедност.

За координация на тези процеси през 2026 г. ще се проведе първата среща на върха по жилищните въпроси и ще стартира Европейски жилищен алианс. Успоредно с това новата Стратегия за жилищно строителство цели да намали бюрокрацията и да ускори издаването на разрешителни чрез дигитализация и модерни методи на градеж.

В екологичен план инициативата „Вълна на обновяване“ се стреми да реновира 35 милиона сгради до 2030 г., намалявайки разходите за отопление за милиони европейци. Този процес се допълва от визията на Новия европейски Баухаус, финансиран със 120 млн. евро годишно. Финансовата рамка се затваря от нова инвестиционна платформа на ЕИБ, която мобилизира допълнителни 10 милиарда евро до 2027 г. в партньорство с националните банки.

Пътят напред

Въпреки амбициите, въздействието на ЕС върху жилищната криза остава неясно. „Планът е добро начало, но крие и риск – липсата на конкретни резултати може да засили скептицизма на европейците към ЕС“, предупреждава Куипер.

„Европа трябва да изпълни обещанията си, ако не иска да разочарова гражданите си и да допусне кризата да се превърне във въпрос на национална идентичност“, допълва тя.

Сътрудничеството с държавите членки остава ключово за справяне с кризата.

„Трябва да определим обща рамка, която да даде на регионалните и местните власти инструментите да действат и да регулират, без да вземаме окончателни решения вместо тях. Те най-добре знаят какви политики са необходими“, заяви Хименес Ларас.

Според Тинагли „европейските средства могат да допълват националните и да ги направят по-ефективни. Те могат също да осигурят публични гаранции, които улесняват привличането на частен капитал към проекти за достъпни жилища“.