Пазарът на жилищни имоти в София продължава да функционира в парадокс - високите цени и икономическата несигурност не успяват да охладят апетита за ново строителство, а тристранните споразумения, флиперите и офертите „на зелено“ са част от инструментариума на всеки средно подготвен купувач.

В същото време на пазара се наблюдава все по-ясно разделение между покупката на жилище с цел осигуряване на дом и тази по финансови причини. Едните търсят квартали с ниско застрояване и добра инфраструктура, другите – възможност да препродадат, понякога преди сградата изобщо да бъде завършена.

„Разчитат на повишаването на цената още при следващия етап от строителството и не се интересуват от дългосрочна устойчивост.“ Така Венета Христова описва флиперите – онези фигури на пазара, които влизат в сделки „на зелено“, често без дори да възнамеряват да видят сградата завършена.

Христова управлява MaxView Property – агенция с фокус върху новото строителство в София, където брокерската роля отдавна не се изчерпва с финализиране на сделка. Картината, която описва, е наситена с рискове, преки договорки между строители и крайни купувачи, динамични цени и сложни тристранни споразумения.

Ето какво още разказва тя.

Може ли все още да се говори за апартамент в София като стабилна инвестиция – или сме в друга ера?

Недвижимите имоти винаги са били актуална тема поради желанието за предвидимост, възможността за бързи или систематични доходи, сигурност за инвестираните средства, и всичко това е следствие от факта, че недвижимите имоти остават една от най-предпочитаните и сигурни възможности за инвестиции.

Осезаемите, стабилни и дългосрочни недвижими имоти се открояват като предпочитан избор пред рисковите финансови пазари и сложността на инструменти като акции и криптовалути.

Венета Христова, MaxView Property: Все повече българи от чужбина купуват жилища у нас

Как се променя ролята на агенциите като MaxView в контекста на все по-честите сделки между строител и купувач?

Прави ми впечатление, че въпреки динамиката на дискусиите за пазара, все още има клиенти, които не са запознати с възможностите, които той предлага за покупка, инвестиране, ценови параметри, финансиране и, най-важното, с различните опции, които са на разположение по отношение на технологията на транзакциите. Ролята на брокера отдавна не е само да подбира и представя имоти, а да създава работеща опция, план и избор от възможности.

За клиенти, които не правят еднократна покупка на имот с единствената цел да създадат свой бъдещ дом, ние ставаме дългосрочни партньори. Това е така, защото те разчитат изцяло на нас да решим кога и къде да инвестират средствата си, кога да реализират печалба от продажбата на имота и, съответно, кога да инвестират в следващия проект. Ние също така се ангажираме да следим динамиката на пазара, да усъвършенстваме прогнозите си и, разбира се, да се погрижим за всички детайли, свързани с документацията. Можем да кажем, че сме изградили перфектен механизъм на доверие помежду ни.

Как разграничавате спекуланта от инвеститора на имотния пазар в София? Имат ли различна роля?

Разграничаваме ги основно по времевата рамка и размера на вложените средства.

В повечето случаи клиентите, които инвестират в недвижими имоти, разполагат с цялата необходима сума за покупката, стратегията им за генериране на доходи и/или увеличаване на инвестицията е дългосрочна, а възможностите за реализиране на печалба варират от дългосрочно отдаване под наем, Airbnb, препродажба, когато пазарът е въвпо-ограничен възходяща тенденция, или дори използване на имота като гаранция за други бизнес идеи.

Много често, освен новопостроени сгради, те избират имоти в локации, които са запазили високи цени през годините и могат да бъдат определени като престижни квартали.

Спекулантите, или така наречените „флипери“, се занимават с краткосрочни инвестиции, обикновено купуват имоти на зелено, като за подписване на предварителен договор се изисква само депозит, и реализират печалбите си в рамките на една до две години, преди имотът да бъде пуснат в експлоатация.

През този период продажбата се осъществява чрез тристранно споразумение, тъй като те не придобиват собственост и спестяват разходите по прехвърлянето на имота.

От една страна, те разчитат на увеличението на цената при достигане на определен/следващ етап от строителството на сградата и, разбира се, на очакваното развитие на пазара, а от друга страна, не разчитат на дългосрочна устойчивост.

Има и група купувачи, които избират имоти, нуждаещи се от основен ремонт, често на добри места, и в рамките на няколко месеца ги ремонтират и обновяват, след което ги продават. Тук рискът идва главно от неочаквани разходи по време на ремонта.

Какви предимства и рискове носят тристранните споразумения за купувача при ново строителство?

Темата е не само обширна, но и специфична поради субективния характер на всяка сделка. Основното предимство е, че имотът може да бъде продаден преди момента на придобиването и на всеки етап от строителството на сградата, като по този начин се генерира печалба.

Банките финансират такъв тип сделки.

За да се сведе до минимум рискът, е необходимо да сте запознати с особеностите на тристранните споразумения и да спазвате предварителния договор, сключен от купувача, чиито права и задължения ще поемете. Някои банки имат специфични условия за финансиране.

Как влияят краткосрочните препродавачи (или флипери) върху ценовата стабилност и доверието на реалните купувачи?

Мисля, че и двете групи са реални купувачи. Заслужава да се отбележи, че спекулантите купуват предимно в началото на проекта и продават, когато клиентите, разчитащи на банково финансиране, могат да завършат сделката.

Спекулантите поемат по-голям риск от купувачите за лична употреба, но разбира се, тези, които избират имоти на етапа на разрешение за строеж или дори по-рано, имат възможност да получат най-добрия имот по отношение на етаж, разпределение и изложение.

В някои случаи може да се каже, че реалните купувачи имат ограничен избор по отношение на покупката, което може да създаде чувство на предпазливост поради факта, че сключват сделка в „пика на пазара“/в горния ценови диапазон.

Във всяка сделка и/или избор в живота има не само положителни и отрицателни страни; всяко решение е сложно и субективно, а най-доброто решение винаги е индивидуално.

Какви са най-сериозните проблеми, които купувачите подценяват при инвестиция в ново строителство?

Безспорно не бива да бъдат водени само от цената. Ако даден имот се продава под пазарната или на долния праг на ценовия диапазон, често това означава ниско качество на изпълнение, респективно по-бавна реализация при бъдеща продажба поради слаб интерес.

Проверката на имота относно вещни тежести и съдебни спорове също усложняват нещата. Непознаване на документите за собственост, строителните книжа, договори за присъединяване с експлоатационните дружества.

Има ли несъответствие между маркетинга на сградите „на зелено“ и реалните условия при завършване?

Това би било изключително компрометиращо както за строителната компания, така и за нас като посредници, и би довело до потенциални проблеми със завършването на проекта и пускането му в експлоатация. В нашето портфолио няма такива проекти.

Има ли нова вълна от българи, работещи в чужбина, които инвестират „обратно“ у нас, и какви локации търсят?

В днешно време, когато стандартът на живот в чужбина, има потенциал да се изравни и да се доближи до условията тук, тенденцията продължава все повече българи да се завръщат или да планират да го направят в рамките на една-две години.

Местата варират от сантиментални до практични, в зависимост от динамиката на ежедневието им. Основните параметри при търсенето на имот са места, които съчетават зелени площи, простор, ниски сгради, удобства, сигурност и добра инфраструктура.

Жилищата в София са поскъпнали с 200% за 10 години

По какъв начин MaxView филтрира строителните проекти, с които работи, за да гарантира дългосрочна стойност за клиента?

Като компания, фокусирана върху най-високия сегмент на пазара, а именно новото строителство, нашите партньори намират в нас не само търговци, които продават техните жилищни единици, а партньори в подготовката и реализацията на техните инвестиционни проекти, от избора на местоположение, през концептуалния дизайн и ценообразуването, и едва тогава преминаваме към етапа на реализация.

Това ни позволява да разполагаме с широка информация както за проекта, така и за района по отношение на бъдещото му развитие, което не само гарантира дългосрочна стойност, но и удовлетворение от правилния избор, независимо от целта на покупката.

През годините сме изградили стабилни професионални отношения, работим с утвърдени компании, не влизаме в двустранни отношения на всяка цена и сме отказали да поемаме проекти, за да избегнем рискове за нас и нашите клиенти или поради нелоялни практики.

Когато започваме нови партньорства, които обикновено идват с препоръка, винаги извършваме подробна проверка на документацията, предишните завършени проекти и дали за всеки отделен проект е създадена нова компания – една от практиките, които често ни карат да се насторожим.

За да гарантираме безкомпромисно качество на обслужването, избрахме този метод на работа и, преди всичко, този подход към взаимоотношенията.